开发商一房多卖时法律责任之承担
——以包涛与顺达公司商品房销售合同纠纷案为例
吴周贤
裁判要旨 房地产开发企业故意隐瞒事实，一房多卖，致使不能履行交房义务的，买受人除有权要求承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任，还有权要求承担不超过已付购房款一倍的增加赔偿责任，但房地产开发企业能够证明买受人的购房行为是“为经营或者投资需要”的除外。
案例索引 凤凰县人民法院(2010)凤民初字第139号
案情
原告包涛，男、1971年出生，苗族，湖南省凤凰县人，现住凤凰县沱江镇。
被告凤凰县顺达房地产开发有限责任公司（简称“顺达公司”）。
原告包涛与被告顺达公司于
原告包涛以被告顺达公司的行为已侵犯原告的合法权益，构成违约为由，诉于凤凰县人民法院，请求判令被告顺达公司返还原告购房款112000元及利息，并赔偿原告损失112000元。
被告顺达公司辩称：原告与被告并不存在商品房买卖合同关系。原告的112000元是民间借贷，而且利息已超过法律的规定。双方所签订的购房合同是在原告包涛的胁迫下签订的。因此，请求法院公正处理。
凤凰县人民法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依照合同的约定全面履行自己义务。被告顺达公司在合同签订后，不按照合同约定时间履行交房义务，且隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，致使合同无法履行，原告签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。对原告要求解除合同并要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失、并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，于法有据，应予以支持。被告顺达公司关于双方当事人并不存在商品房买卖合同关系，只存在民间借贷关系的辩解意见，因被告顺达公司无证据证实，本院不予采纳。该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项，第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第三项之规定，判决：一、解除原告包涛与被告顺达公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告顺达公司返还原告包涛已付购房款112000元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算)； 三、被告顺达公司承担原告包涛已付购房款一倍的赔偿损失112000元。案件受理费2778元，由被告承担。
判决后，双方当事人均未上诉。
评析
一、关于认定事实
被告顺达公司主张本案系民间借贷而非房屋买卖纠纷，本案购房合同是在原告包涛的胁迫下签订的，但对其主张的该事实没有提供足够证据加以证实。根据《民事诉讼法》第64条第1款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，被告顺达公司对其主张的该事实依法应承担举证不能后果，法院不应认定。本案《商品房买卖合同》系双方当事人所签，内容合法有效，应以其作为处理的事实依据。
二、关于适用法律
本案中，被告顺达公司在与原告包涛签订《商品房买卖合同》之前，即已将合同约定的原告所购的房产出卖给第三人，造成被告客观上无法履行交房义务。被告的行为显然已构成严重欺诈。原告要求被告返还购房款112000元及并支付利息，人民法院予以支持，应无争议。
《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。在房屋买卖纠纷中，买受人依据该条规定请求出卖人承担增加赔偿责任（俗称“加倍赔偿”），能否得到法院支持，根据《消费者权益保护法》第2条规定，前提在于能否认定买受人的购房行为是“为生活消费需要”。根据《消费者权益保护法》的宗旨，对于买受人的购房行为是“为生活消费需要”，法院应作出有利于买受人的宽松认定。出卖人否认买受人的购房行为是“为生活消费需要”，应举证证明买受人的购房行为是“为经营或者投资需要”。对于买受人的购房行为是“为经营或者投资需要”，法院应严格认定。根据本案情况，原告包涛的购房行为应认定为是“为生活消费需要”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、第9条，对于出卖人因其欺诈行为承担增加赔偿责任的5种情形作了明确规定。这完全符合《消费者权益保护法》第49条规定。“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实”是这5种情形之一。因此，原告包涛请求被告顺达公司增加赔偿损失112000元，符合《消费者权益保护法》第49条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条（3）项规定，法院自应支持。
三、一点思考
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、第9条规定，显然是将买受人的购房行为均定性为“为生活消费需要”。但实践中，买受人的购房行为是“为经营或者投资需要”不在少数（如炒房者）。这些足以认定为“为经营或者投资需要”的购房人因出卖人的严重欺诈行为而主张出卖人承担增加赔偿责任时，法院能否直接依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、第9条规定，支持其诉讼请求？目前尚未见到这方面的权威性意见。笔者认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、第9条规定实系依据《消费者权益保护法》第49条规定，否则应因违背《立法法》的权限规定而无效。如前所述，适用《消费者权益保护法》第49条规定的前提须是“为生活消费需要”。因此，如果有充足证据和充分理由足以认定买受人的购房行为是“为经营或者投资需要”，即使出卖人有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、第9条规定的5种严重欺诈情形，因前提条件不符，法院也不应支持购房人的出卖人承担增加赔偿责任的诉讼请求。
（作者吴周贤系凤凰县人民法院民一庭副庭长）